ingatlanjog, elővásárlási jog, polgári jog, adásvétel, ügyvéd Debrecen, ingatlan, vételi ajánlat, közös tulajdon, elfogadó nyilatkozat
- +36 (20) 4-879-829
Az elővásárlási jogok versenye
Kié az elsőbbség, ha többen is élnek elővásárlási jogukkal?
Ingatlanjogi témájú írásaimban már érintettük az elővásárlási jog intézményét, azonban arról az esetről nem ejtettünk szót, amikor többen is élnek elővásárlási jogukkal. Mi alapján dől el, hogy kit illet elsőbbség?
I. Kiindulópontunk
Amennyiben egy dolgon elővásárlási jog áll fenn, akkor a dolog tulajdonosa csak úgy adhatja el a dolgot, ha a kapott ajánlatot az elővásárlási jog jogosultjával is közli.
Ha a jogosult az ajánlatot elfogadja, akkor a tulajdonos a szerződést az elővásárlási jog jogosultjával köteles megkötni.
Az elővásárlási jog jogosultja e jogát harmadik személyre nem ruházhatja át.
Elővásárlási jog alapulhat szerződésen és jogszabályi rendelkezésen.
A jogszabályi rendelkezés által megállapított elővásárlási jogok között meg kell különböztetnünk a Polgári Törvénykönyvön és a Ptk.-tól különböző egyéb jogszabályon (a továbbiakban: külön jogszabályon) alapuló elővásárlási jogok körét.
Mint később láthatjuk, sokszor ez utóbbi megkülönböztetés oldja fel a „holtversenyt”, és dönti el, hogy az elfogadó nyilatkozatot tevő jogosultak közül ki léphet a szerződéses vevő helyébe.
II. Példák a Ptk.-n alapuló elővásárlási jogra
- „A pénzszolgáltatás ellenében átruházni kívánt üzletrész megszerzésére a többi tag, a társaság vagy a társaság által kijelölt személy – ebben a sorrendben – az elővásárlási jogra vonatkozó rendelkezések megfelelő alkalmazásával másokat megelőzően jogosult.” (3:167. § (2) bekezdés)
- „Ha a föld és a rajta álló épület tulajdonjoga elválik, a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát a földre elővásárlási jog illeti meg.” (5:20. §)
„A tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg.” (5:81. § (1) bekezdés)
III. Példák a külön jogszabályon alapuló elővásárlási jogra
„Védett természeti érték és terület tulajdonjogának változásakor az államot elővásárlási jog illeti meg (…).” (a természet védelméről szóló 1996. évi LIII. törvény)
„Helyi önkormányzat tulajdonában lévő ingatlan értékesítése esetén (…) az államot minden más jogosultat megelőző elővásárlási jog illeti meg.” (a nemzeti vagyonról szóló 2011. évi CXCVI. törvény)
„A föld eladása esetén az alábbi sorrendben elővásárlási jog illeti meg:
a) az államot (…);
b) a földet használó (…) földművest (…);
c) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;
d) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;
e) az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adás-vétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 km távolságra van.” (a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény)
IV. Elővásárlási jog szerződés alapján
A tulajdonosnak jogában áll a tulajdonát képező dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapítani.
Ilyenre került sor – biztosítéki jelleggel – például abban az esetben, amikor egy önkormányzat pályázat útján értékesítette a városi strandfürdőnek otthont adó telket azzal, hogy a szerződésben elővásárlási jogot kötött ki arra az esetre, ha a vevő nem a pályázati kiírás szerint használja az ingatlant.[1]
Ingatlanon alapított elővásárlási jog esetében az elővásárlási jog jogosultjának elemi érdeke, hogy elővásárlási joga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön. A bejegyzés elmaradása esetén a szerződésen alapuló elővásárlási jog jogosultja az ingatlanon jóhiszeműen tulajdonjogot szerzett vevővel szemben nem hivatkozhat elővásárlási jogának a megsértésére.
V. Az elővásárlási jogok sorrendje
A jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.
P é l d a :
Osztatlan közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadának értékesítésekor a tulajdonos nem játszhatja ki tulajdonostársa elővásárlási jogát azáltal, hogy a kérdéses tulajdoni hányadra még az adásvételt megelőzően szerződéssel elővásárlási jogot alapít harmadik személy javára.
A külön jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a tulajdonostársat a Ptk. alapján megillető elővásárlási jogot.
P é l d a :
Világörökségi helyszínen található saját használatú út tulajdonjoga két tulajdonostársat illet meg fele-fele tulajdoni hányaddal. Egyikük értékesíteni szeretné tulajdoni hányadát harmadik személy részére, azonban a másik tulajdonostárs magáévá teszi a vételi ajánlatot. Igyekezete hiábavalónak bizonyul, ha a területre a magyar állam is szemet vet: ebben az esetben a magyar államot a világörökségről szóló törvény alapján elővásárlási jog illeti meg. Az állam – minthogy jogosultsága külön jogszabályon alapul – elővásárlási joga gyakorlása esetén feltétlenül megelőzi a tulajdonostársat, és a kérdéses ½-ed tulajdoni hányad végül állami tulajdonba kerül.
Ha a fent írtakkal kapcsolatban kérdése merült fel, vagy hasonló ügyben jogi képviseletet kíván igénybe venni Debrecenben vagy környékén, készséggel állok rendelkezésére elérhetőségeimen.
[1] Pusztahelyi Réka: Az elővásárlási jog egyes kérdései a bírói gyakorlatban, http://www.mjsz.uni-miskolc.hu/200902/7_pusztahelyireka.pdf
A cikk kedvelése, megosztása:
Telefonszám
+36 (20) 4-879-829
Iroda
4025 Debrecen, Arany János utca 44. fszt. 1.
ugyved@drjuhaszzoltan.hu
