elővásárlási jog, Debrecen, ingatlan, ingatlanjog, ajánlat, közös tulajdon, dologi jog, kötelmi jog, szerződések joa
- +36 (20) 4-879-829
Az elővásárlási jog
Fogalma és főbb szabályai
Ingatlanok adásvétele, így különösen földek tulajdonjogának átruházása során kellemetlen meglepetések érhetik azokat, akik figyelmen kívül hagyják az elővásárlási jogra vonatkozó szabályokat.
I. Kiindulópontunk
Mielőtt elmélyednénk a részletszabályokban, érdemes tisztázni, hogy pontosan mi is az elővásárlási jog fogalma. Amennyiben egy dolgon elővásárlási jog áll fenn, akkor a dolog tulajdonosa csak úgy adhatja el a dolgot, ha a kapott ajánlatot az elővásárlási jog jogosultjával is közli.
Ha a jogosult az ajánlatot elfogadja, akkor a tulajdonos a szerződést az elővásárlási jog jogosultjával köteles megkötni.
II. Milyen okból állhat fenn elővásárlási jog valamely dolgon?
Elővásárlási jog alapulhat szerződésen és jogszabályi rendelkezésen. Utóbbira példa a közös tulajdon kapcsán a Ptk. azon szabálya, mely kimondja, hogy a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Idetartozik természetesen a Földforgalmi törvényben a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földek eladása esetére biztosított elővásárlási jog is.
Kiemelendő, hogy a jogszabályon alapuló elővásárlási jog a szerződéses elővásárlási jogot megelőzi.
III. Mi a helyzet akkor, ha az eladó nem közli az ajánlatot azzal, akivel kellene?
A Ptk. világosan fogalmaz: „[h]a a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan.”
Az eladó megszegi az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeit, ha
- a jogosulttal egyáltalán nem közli a kapott ajánlatot,
- a jogosulttal nem teljes terjedelmében vagy a kapott ajánlattól eltérő tartalommal közli az ajánlatot,
- a jogosulttal megfelelően közli ugyan az ajánlatot, de nem várja meg az ajánlati kötöttség végét,
- az elővásárlási jog jogosultjának elfogadó nyilatkozatát negligálva mégis megköti a szerződést az ajánlattevővel.
Ezekben az esetekben a jogalkotó a hatálytalanság, méghozzá a relatív hatálytalanság eszközével siet (bíróságtól függően esetleg csak cammog) az elővásárlási jog jogosultjának segítségére.
IV. Mit eredményez a szerződés hatálytalansága?
A hatálytalanság általában – leegyszerűsítve – azzal a következménnyel jár, hogy a megkötött szerződést nyugodt szívvel figyelmen kívül lehet hagyni. Az elővásárlási jog sérelme esetén alkalmazandó relatív hatálytalanság viszont csak konkrét személy, az elővásárlási jog jogosultja számára teremti meg a figyelmen kívül hagyás lehetőségét.
A „külvilág” (az elővásárlási jog jogosultján kívüli jogalanyok) számára az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződés nem támadható (legalábbis ezen okból biztosan nem), ők nem hagyhatják figyelmen kívül a jogügyletet, és el kell fogadniuk a dolog új tulajdonosának azt, akire a tulajdonos a szerződésben a tulajdonjogot átruházta. Ellenben az elővásárlási jog jogosultja, akinek a jogát a szerződés sérti, felléphet azzal az igénnyel, hogy a bíróság állapítsa meg a szerződés vele szembeni hatálytalanságát. Másképpen megfogalmazva: az elővásárlási jog jogosultja nem köteles elismerni az ajánlattevőt a dolog új tulajdonosának, és lehetősége van „vétót emelni” a szerződés ellen.
V. Hogyan „vétózhatja meg” a szerződést az elővásárlási jog jogosultja?
A jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül, de mindenképp a szerződéskötéstől számított három éven belül léphet fel a szerződést megkötő felekkel szemben hatálytalanság megállapítása iránti igénnyel. Az igény előterjesztésével egyidejűleg meg kell tennie az ajánlat elfogadására vonatkozó nyilatkozatát, és igazolnia kell teljesítőképességét bírói letéttel, ügyvédi letéttel vagy más alkalmas módon. Ha minden feltétel adott, akkor a bíróság kötelezi az elővásárlásra jogosultat arra, fizesse meg az ajánlatban (és az elfogadó nyilatkozatban) feltüntetett vételárat, egyúttal intézkedik az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés iránt.
VI. Mi az elővásárlási jog rendeltetése, avagy tényleg kell nekünk ez a tortúra?
Ugyan első megközelítésben ennek ellenkezőjére lehet következtetni, végső soron a jogszabályi rendelkezésen alapuló elővásárlási jog rendeltetése az életviszonyok egyszerűsítése. Felismerve, hogy a közösködés igen gyakran vezet konfliktusokhoz és elhúzódó perekhez, a jogalkotó arra törekszik, hogy a széttöredezett tulajdoni viszonyokat konvergens szándékkal összeterelje, és ahol lehet, egyesítse.
Ha a fent írtakkal kapcsolatban kérdése merült fel, vagy hasonló ügyben jogi képviseletet kíván igénybe venni Debrecenben vagy környékén, készséggel állok rendelkezésére elérhetőségeimen.
A cikk kedvelése, megosztása:
Telefonszám
+36 (20) 4-879-829
Iroda
4025 Debrecen, Arany János utca 44. fszt. 1.
ugyved@drjuhaszzoltan.hu
