Kulcsszavak: tulajdonjog, adásvételi szerződés, ingatlan, illeték, ingatlanjog

  • +36 (20) 4-879-829
Ügyvéd Debrecen
Ügyvéd Debrecen és Nádudvar városában

Az ingatlan adásvételi szerződések egyes kérdései (5. rész):

Illetékmentesség, illetékkedvezmény

ingatlanok vásárlásakor

Mely esetekben nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni? Milyen kedvezményeket és mentességeket lehet érvényesíteni? Jelen írásomban a visszterhes vagyonátruházási illetékhez kapcsolódó kedvezményeket és mentességeket példákon keresztül mutatom be.

Cikksorozatomban kísérletet teszek arra, hogy tömören és közérthetően megválaszoljam a lakások, házak, házrészek, földek, egyéb ingatlanok vásárlása során felmerülő leggyakoribb kérdéseket.

Az első részben azt a nem éppen ritka esetet vettem górcső alá, amikor valamely okból kifolyólag elválik egymástól a szerződés megkötésének és a teljes vételár megfizetésének időpontja. A sorozat második részében a foglaló és az előleg jogintézményét, illetve azok hasonlóságait és különbségeit mutattam be. Harmadik bejegyzésemben az ingatlanok vásárlása és eladása során felmerülő földhivatali díjak, határidők és egyes kapcsolódó szabályok témáját jártam körbe. A sorozat negyedik részében az ingatlanok adásvételéhez kapcsolódó illeték- és adófizetési kötelezettséggel kapcsolatos alapvető kérdéseket válaszoltam meg.

Jelen írásomban a visszterhes vagyonátruházási illetékhez kapcsolódó kedvezmények és mentességek tárgykörét fogom érinteni.

I. Mely esetekben kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni?

A visszterhes vagyonátruházási illeték elnevezés nem túl szerencsés, hiszen – az öröklési és ajándékozási illeték tárgykörén kívül – lényegében minden esetben, amikor ingatlan (és egyes ingók, így például gépjárművek) tulajdonjogát megszerezzük, illetve amikor a törvényben meghatározott vagyoni értékű jogok (például ingatlanon alapított haszonélvezeti jog) jogosultjává válunk, akkor vagyonszerzésünk visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik.

Másképpen: az illeték nem feltétlenül „visszterhes” és nem is feltétlenül „átruházási”, hiszen például egy elbirtoklás útján történt tulajdonszerzés esetén is felmerül.

A gyakorlatban azonban legtöbbször ingatlanok adásvételekor alkalmazzuk a visszterhes vagyonátruházási illeték szabályait.

II. Mikor nem kell illetéket fizetni ingatlanvásárlás után?

Nem kell visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetnie a szerző félnek abban az esetben, ha vagyonszerzésére az Illetéktörvény 26. és 26/A. §-ában felsorolt mentességek valamelyike alkalmazható.

Az illetékmentesség tipikus esetei:

  • 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű olyan új lakást, illetve annak tulajdoni hányadát vásároljuk meg, amelyet vállalkozó értékesítés céljára újonnan épített vagy építtetett (15 és 30 millió forint közötti vételár esetén csak a 15 millió forint feletti részre kell illetéket fizetnünk);
  • lakóház építésére alkalmas telket, illetve annak tulajdoni hányadát vásároljuk meg, feltéve, hogy a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül a telekre lakóházat építünk és a felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete eléri a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10%-át;
  • földművesként termőföldet vásárolunk, feltéve, hogy a birtokbaadástól, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 12. hónap utolsó napjától – vagyoni értékű joggal terhelt termőföld szerzése esetén a vagyoni értékű jog megszűnésétől, megszüntetésétől, de legkésőbb az illetékkötelezettség keletkezését követő 5. év utolsó napjától – számítva 5 évig a termőföld tulajdonjogát nem idegenítjük el, a termőföldön vagyoni értékű jogot nem alapítunk, és a termőföldet mező-, illetve erdőgazdasági tevékenység céljára hasznosítjuk;
  • magánszemélyként lakóingatlanunkat elcseréljük, feltéve, hogy az újonnan szerzett lakástulajdon forgalmi értéke a korábbinál kisebb;
  • cserét helyettesítő jelleggel lakóingatlant vásárolunk, feltéve, hogy a korábbi lakástulajdont a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladjuk, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb (jelenlegi formájában ez egy új szabály, melynek hatályba léptetéséről bővebben 2017 decemberében írtam);
  • egyenes ági rokontól vásárolunk ingatlant;
  • házastársunktól vásárolunk ingatlant;
  • vagyonszerzésünk a házastársi vagyonközösségünk megszüntetéséből származik.

III. Mit jelent a fiatalok első lakásvásárlási kedvezménye?

Az a fiatal vagyonszerző, aki a szerződés megkötésekor a 35. életévét még nem töltötte be, az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg.

Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona, lakástulajdonban 50%-ot elérő tulajdoni hányada, lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga. Nem akadálya a kedvezmény igénybe vételének, ha a fiatal vagyonszerző már rendelkezik özvegyi haszonélvezeti joggal terhelt lakóingatlannal. Szintén figyelmen kívül kell hagyni a nagykorú vagyonszerző olyan lakástulajdonát, amelyet azt megelőzően idegenítettek el, hogy a nagykorúságát elérte volna.

Az Illetéktörvény kedvezményszabálya alapján a magánszemély vagyonszerző első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén kérelemre – a kérelemben megjelölt időtartamra, de legfeljebb az esedékességtől számított 12 hónapra, mérlegelés nélkül – havonként egyenlő részletekben teljesítendő pótlékmentes részletfizetést kell engedélyezni.

IV. Részesülhet-e kedvezményben az a gazdasági társaság, amely ingatlanforgalmazással foglalkozik, ha igen, milyen mértékben?

Igen, részesülhet. A kedvezményre a cég akkor jogosult, ha képviselője legkésőbb az illetékfizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban vállalja, hogy az ingatlant (a kapcsolt vállalkozása részére történő értékesítés esetén kívül) továbbértékesíti.

Ilyen esetben az illeték mértéke az ingatlan – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének nem 4, hanem 3%-a. Ha a cég azt is vállalja, hogy az ingatlan továbbértékesítését megvalósító szerződés a vevő vagy a lízingbevevő tulajdonszerzésével teljesedésbe megy, akkor az illeték 2%-os mértékű.

V. Automatikusan járnak-e a fenti kedvezmények, illetve mentességek?

Az illetékkedvezmények és mentességek nem automatikusan, hanem főszabály szerint kérelemre érvényesíthetők: ha nyilatkozatban nem hivatkozunk rájuk, akkor az illetékkedvezményt és -mentességet nem tudjuk igénybe venni.

Példák

A) Meglévő lakásom mellé vásárolok egy családi házat 18 millió forintért. Mennyi idő áll rendelkezésemre, hogy vevőt találjak a lakásomra, ha szeretnék illetékkedvezményt igénybe venni?

Egy év. Egy éven belüli eladás esetén „szembe lehet állítani” egymással a két jogügyletet. Ilyenkor mindössze a különbözet után kell illetéket fizetnie, azt is csak akkor, ha a lakás 18 millió forintnál kisebb vételáron cserél gazdát.

B) Eladom a házam 15 millió forintért, majd két évvel később vásárolok egy lakást 14 millió forintért. Mekkora illetéket kell fizetnem?

Az Illetéktörvény 2018-ban hatályba lépett új rendelkezése szerint nem kell illetéket fizetnie. (Eddig kellett, méghozzá a 14 millió forint 4%-át, 560 ezer forintot, hiszen a vásárlással szemben csak egy éven belül történt eladást lehetett figyelembe venni.)

C) Eladom a lakásom 14 millió forintért, majd két évvel később vásárolok egy másikat 15 millió forintért. Mekkora illetékkel kell számolnom?

Amíg a régi szabályok szerint – lévén egy évnél több időt vett igénybe újabb lakástulajdona megszerzése – a teljes 15 millió forintos vételár után 4%-os illetéket kellett fizetnie, addig az új rendelkezések alapján az illeték alapját csak az 1 milliós különbözet képezi.

Vállalom ingatlanokra vonatkozó szerződések szerkesztését, véleményezését, ingatlanokkal kapcsolatos eljárásokban, perekben teljes körű és szakszerű jogi képviselet ellátását.

Telefonszám

+36 (20) 4-879-829

Iroda

4025 Debrecen, Arany János utca 44. fszt. 1.

Email

ugyved@drjuhaszzoltan.hu