Kulcsszavak: tulajdonjog-fenntartás, széljegyzés, ingatlan-nyilvántartás, függőben tartás, 6 hónap

Ügyvéd Debrecen
Ügyvéd Debrecen és Nádudvar városában

Az ingatlan adásvételi szerződések egyes kérdései (1. rész):

EGYES INGATLAN-NYILVÁNTARTÁSI KÉRELMEK

Hogyan köthető meg az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés abban az esetben, ha a vevő csak később (a szerződés megkötését követő későbbi időpontban) vállalja megfizetni a teljes vételárat? Milyen megoldások léteznek erre az élethelyzetre, és melyek az egyes megoldások előnyei és hátrányai?

Most induló cikksorozatomban kísérletet teszek arra, hogy tömören és közérthetően bemutassam a lakások, házak, házrészek, földek, egyéb ingatlanok vásárlása során felmerülő leggyakoribb jogi problémákat és azok megoldásait.

A sorozat első részében azt a nem éppen ritka esetet veszem górcső alá, amikor valamely okból kifolyólag elválik egymástól a szerződés megkötésének és a teljes vételár megfizetésének időpontja.

Ilyen helyzet áll elő például akkor, ha a vevő megtalálta ugyan a számára ideális ingatlant, azonban a kialkudott vételár nem áll teljes egészében rendelkezésére, azt csak részletekben, esetleg hitelből tudja teljesíteni. Gyakran találkozom olyan esettel is, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlan tulajdoni lapján valamilyen teher (pl. jelzálogjog) szerepel: tekintettel arra, hogy az eladónak korlátozásoktól mentes tulajdonjogot kell átruháznia a vevőre (jogszavatosság), így első lépésként az ingatlan tehermentesítéséről kell gondoskodnia.

Kiindulópontunk tehát az, hogy az eladó az adásvételi szerződést megköti ugyan, de a kialkudott vételárat – az esetleges foglaló és előleg kivételével – ott és akkor nem kapja meg, és azt csak egy, a szerződésben meghatározott későbbi időpontban követelheti a vevőtől.

Hogyan lehet egy ilyen helyzetet megnyugtatóan rendezni a szerződésben?

A) megoldás: FÜGGŐBEN TARTÁS [az eljárás függőben tartása] ÉS SZÉLJEGY

Eszerint a megoldás szerint a szerződő felek arra kérik az illetékes földhivatalt, hogy adásvételi szerződésük elintézését ne azonnal teljesítse, hanem az ingatlan-nyilvántartási törvény 47/A. §-ában foglaltak szerint tartsa függőben mindaddig, amíg az eladó meg nem adja az engedélyt a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésére. Másképpen megfogalmazva mindezt: a felek azt kérik a földhivataltól, hogy egyelőre még ne jegyezze be a vevő tulajdonjogát a nyilvántartásba, csak egy – a beadvány iktatószámát és annak tartalmát megjelölő – széljegyet vezessen rá a tulajdoni lap elejére, az I. rész elé. A földhivatalnak törvényes kötelezettsége, hogy a széljegyzést a benyújtás napján teljesítse.

B) megoldás: TULAJDONJOG-FENNTARTÁS, mint feljegyezhető tény

A Ptk. lehetőséget teremt arra, hogy az eladó – mintegy biztosítékként – a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntarthassa, így az csak a vételár teljes kiegyenlítésekor, az utolsó részlet megfizetésével szálljon át a vevőre. Az ingatlan-nyilvántartási törvény lehetővé teszi a tulajdonjog fenntartással történt eladásnak, mint az ingatlanra vonatkozó, jogi szempontból jelentős ténynek a feljegyzését az ingatlan tulajdoni lapjára. Eszerint a megoldás szerint a felek első lépésként az eljáró ügyvéd útján kérik a földhivataltól a tulajdonjog-fenntartással történt eladás tényének feljegyzését. A földhivatal ezen tényt a tulajdoni lap III. részére, a terhek közé feljegyzi. Második lépésként (amikor a vevő a teljes vételárat megfizette) az eladó hozzájárul a tulajdonjog bejegyzéséhez.

ÖSSZEVETÉS

A két megoldás közötti lényegi különbségek:

  • az A) megoldásnál keletkezett széljegy kizárja, hogy az adott ingatlant megterheljék, elidegenítsék; a B) megoldás esetében lehetőség van az ingatlan megterhelésére, elidegenítésére, így a vevő érdekeit a széljegyzés intézménye sokkal hatékonyabban védi, mint a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése.
  • amíg a B) megoldás alkalmas hosszabb távra ütemezett részletfizetés lebonyolítására, addig az A) megoldáshoz szigorú időbeli megkötés társul: a szerződés földhivatalhoz történt benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig az ügyletnek teljesedésbe kell mennie. Amennyiben tehát függőben tartás esetén a benyújtástól számított 6 hónap anélkül telne el, hogy az eladó hozzájárulást adna a vevő tulajdonjogának bejegyzésére, úgy a széljegy törlésre kerül, és a földhivatali benyújtáshoz kapcsolódó garanciák megszűnnek.
  • a vételár fedezetéül szolgáló kölcsönt folyósító bankok, hitelintézetek jellemzően megkövetelik a széljegyzéses eljárást az adásvételi szerződések esetében.

Ingatlanjogi tárgyú írásaim következő részében az előleg és a foglaló témáját járom körül, és válaszolom meg a leggyakrabban feltett kérdéseket ezen jogintézmények kapcsán.

Vállalom ingatlanokra vonatkozó szerződések szerkesztését, véleményezését, ingatlanokkal kapcsolatos eljárásokban, perekben teljes körű és szakszerű jogi képviselet ellátását.

Telefonszám

+36 (20) 4-879-829

Iroda

4025 Debrecen, Arany János utca 44. fszt. 1.

Email

ugyved@drjuhaszzoltan.hu

drjuhaszzoltan.hu/blog

Click edit button to change this text. Lorem ipsum dolor sit amet, adipiscing elit. Ut elit tellus, luctus nec ullamcorper mattis, pulvinar dapibus leo.

By NICK JOHNSON

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Vivamus quis arcu est. Quisque posuere est arcu, id hendrerit orci pulvinar id. Cras egestas metus sit amet felis accumsan, vitae placerat libero sodales. Morbi efficitur maximus massa et aliquam. Quisque vel viverra augue.

Nullam scelerisque erat nisl, eu aliquet quam porttitor et. Aliquam molestie sem augue, non egestas nunc sagittis in. Suspendisse vehicula turpis eget leo sollicitudin, dapibus commodo massa facilisis.

“Class aptent taciti sociosqu ad litora torquent per conubia nostra, per inceptos himenaeos.Aenean non turpis vitae ligula tristique sagittis. Cras varius erat pulvinar eros pretium suscipit. Duis eleifend sit amet sapien sed ultricies.”

Ut ac tortor eget nibh condimentum congue. In facilisis porttitor iaculis. Etiam vestibulum, nisl nec molestie egestas, velit lorem venenatis tellus, pellentesque blandit nulla sapien accumsan velit. Vivamus purus nunc, dictum nec elit viverra, semper iaculis risus.

“Class aptent taciti sociosqu ad litora per conubia nostra, per inceptos himenaeos .Aenean non turpis vitae ligula tristique sagitt isras varius erat pulvinar eros pretium”

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Vivamus quis arcu est. Quisque posuere est arcu, id hendrerit orci pulvinar id. Cras egestas metus sit amet felis accumsan, vitae placerat libero sodales. Morbi efficitur maximus massa et aliquam. Quisque vel viverra augue.

Nullam scelerisque erat nisl, eu aliquet quam porttitor et. Aliquam molestie sem augue, non egestas nunc sagittis in. Suspendisse vehicula turpis eget leo sollicitudin, dapibus commodo massa facilisis.

Ut ac tortor eget nibh condimentum congue. In facilisis porttitor iaculis. Etiam vestibulum, nisl nec molestie egestas, velit lorem venenatis tellus, pellentesque blandit nulla sapien accumsan velit. Vivamus purus nunc, dictum nec elit viverra, semper iaculis risus.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Vivamus quis arcu est. Quisque posuere est arcu, id hendrerit orci pulvinar id. Cras egestas metus sit amet felis accumsan, vitae placerat libero sodales. Morbi efficitur maximus massa et aliquam. Quisque vel viverra augue.

Nullam scelerisque erat nisl, eu aliquet quam porttitor et. Aliquam molestie sem augue, non egestas nunc sagittis in. Suspendisse vehicula turpis eget leo sollicitudin, dapibus commodo massa facilisis.

“Class aptent taciti sociosqu ad litora torquent per conubia nostra, per inceptos himenaeos.Aenean non turpis vitae ligula tristique sagittis. Cras varius erat pulvinar eros pretium suscipit. Duis eleifend sit amet sapien sed ultricies.”

Ut ac tortor eget nibh condimentum congue. In facilisis porttitor iaculis. Etiam vestibulum, nisl nec molestie egestas, velit lorem venenatis tellus, pellentesque blandit nulla sapien accumsan velit. Vivamus purus nunc, dictum nec elit viverra, semper iaculis risus.

Vélemény, hozzászólás?